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アドバンス・レジデンス投資法人
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伊藤忠商事をスポンサーとするJ-REITです。賃貸住宅だけに投資するのが特徴です。取得物件は約200件、取得総額は約3,500億円と、賃貸住宅に特化したJ-REITとしては日本で最大の規模を誇ります。
伊藤忠グループの支援を全面的に受け、日本全国で賃貸住宅を取得、稼働率を上げるために物件の入れ替えを頻繁に行っています。その結果、平均稼働率は95～96％と、非常に高い数字を維持し、稼働率においても賃貸住宅に特化したJ-REITとしては最高となっています。
2012年7月期の1口当たりの分配金は4,500円を予定、2011年7月期と同じ金額をキープしています。投資利回りは6％程度で、J-REIT平均と同じレベルです。
所有物件の安定した稼働率を評価され、株価の変動幅も比較的狭いといえます。2011年9月以降は、だいたい、14万円～15万円のレンジで動いています。
メリット
安定した稼働率をキープしている点がまず、挙げられます。住宅は、オフィスビルに比べて家賃の値下げがしにくく、踏み倒しも少ないことから、稼働率さえ確保できれば、着実に収益を確保できるといえます。
次に、投資の規模が大きく、東京の物件が多いものの、投資地域は全国にちらばっている点が挙げられます。規模の大きさ、所有物件の地域のちらばりによって、投資に対するリスク分散効果も期待できるからです。
デメリット
稼働率をキープするために常に所有物件の入れ替えを進める必要があります。そのため、売却価格が低くなってしまった場合には、売却損が発生しやすくなります。
一方、稼働率が高く長期にわたって保有するような物件では、補修費用がかかってくることが考えられます。投資物件の地域分散ととともに、物件の築年数に関しても、分散を図る必要がありますが、これを実現するのは容易ではありません。将来的には、集中して補修しなければならない時期が必ずやって来ると予想されます。その際の費用はリスク要因のひとつになるでしょう。
投資のスタンス
安定した分配金を期待する投資家にはお薦めでしょう。賃貸住宅に特化しているため、収益が景気の良し悪しにあまり影響されにくいと考えられます。したがって、毎年、現在の1口4,500円の分配金は今後も維持される可能性が高いといえるでしょう。株価も同じ理由から他のJ-REITに比べて一定のレンジ内で動くことが予想されますので、保有していても比較的安心といえるかもしれません。
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