投資信託TOP > 

フロンティア不動産投資法人

三井不動産のノウハウ、商業施設特化の投資という2つの特長で成長に期待

商品

三井不動産がスポンサーとなっている上場不動産投資信託(J-REIT)です。商業施設だけに投資するというのが最大の特徴となっています。投資先の商業施設は全国津々浦々で、特定の地域に偏った投資を行うことによって起こるリスクを回避するようにしています。

三井不動産のノウハウを活用できるため、投資先や賃料体系の多様化を積極的に行っています。投資先に関しては、アウトレットモールなど、様々な形態の施設に、賃料体系の多様化としては、入居している店舗の売上に連動した賃料にするといったことです。

1口当たりの分配金は年々上昇する傾向にあり、現在は1万8,500円ですが、上昇したとはいえ、配当利回りは6%程度と、J-REIT全体の平均値並みです。

また、株価は2011年6月以降、ゆるやかに低下する傾向にあります。11年6月までは75万円だった株価が、2012年1月中旬現在では60万円まで値下がりしています。

メリット

REITで優秀な成績を収めている三井不動産が持つノウハウを活用できるため、成長性に期待が持てます。また、投資対象として商業施設に特化している点でも、あまり大きな成長が期待できないオフィスビルを投資対象としているREITより、成長が期待できるといえるでしょう。

長期で賃貸契約をしている店舗とは賃料改定が今年末までないため、収益の下振れ懸念も低いといえます。

デメリット

投資先を商業施設に特化している点は、逆に収益の安定性という面ではデメリットになる可能性があります。商業施設はオフィスビルに比べて、入居する店舗の入れ替えが激しいため、少しの景気変動によって、収益が大きく下振れしてしまう恐れがあります。

また、投資を行うための資金は短期借入から長期借入にしていく方針です。安定した資金調達ができますし、現在は低金利ですので、財務に大きな負担がかかる恐れも低いと判断できます。しかし、それでも金利水準が高い長期での借入はリスク要因のひとつになるといえるでしょう。

投資のスタンス

三井不動産がスポンサーであるという点、成長性の期待できる商業施設に投資先を特化しているという点で収益が伸びていく可能性が高いファンドだといえます。分配金の水準は高いといえますが、基金を取り崩して配当しているという面もありますので、分配金だけに目を奪われないように、購入時には慎重な分析が必要でしょう。

ただ、株価という面から見ますと、2012年1月現在では安値圏にあるものの、さらに値下がりする恐れは低いと見て良いと思います。≪商品≫の項でも説明しましたが、収益性の拡大のための様々な施策を取っているためです。

したがって、株式の値上がり益で儲けようと考える場合には、今が買い時かもしれません。しかし、株下がいつ反転するかということに関しては、はっきりしません。ほとんどのJ-REITと同じく、値下がりの最大の要因は欧州経済の先行き不透明感や新興国の経済成長の鈍化といったグローバル経済のリスクだからです。

あくまで、ひとつの見方ですが、日本のバブル経済崩壊後の株式市場の動きと今の米国の株式市場の動きは見事に一致しています。このことから、米国の株価が本格的に反転するのは、2013年の春ごろと推測されます。日本の株価も米国の株価に連動すると考えますと、日本の株式市場が本格的に上昇するのも2013年の春ころになるかもしれません。

したがって、今、フロンティア不動産投資法人に投資をした場合は、来年の春まで保有し続けるという中期保有か、その間に少しでも株価が上昇した場合に売却するかといった短期保有かの両方をにらんだ戦略が必要になると思います。

フロンティア不動産投資法人のファンドはマネックス証券で取扱っています。

マネックス証券の口座開設や維持費は無料です。まずは口座を作ってみましょう。

目的別証券会社比較

投資信託の基礎のキソ

長期分散投資の大原則

間違いだらけの分配金

投信選びのポイント

投資信託の種類

今がオススメ 外貨MMF

投資信託お役立ちコンテンツ

今人気の投資信託のファンド