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グローバル・ワン不動産投資法人

スポンサーは三菱グループ、超一流のオフィスだけに投資する姿勢は買えるが、短期的スタンスでは高リスク商品に

商品

首都圏、中部圏、近畿圏の3大都市圏を中心にオフィスビルだけを投資対象にした上場不動産投資信託(J-REIT)です。投資対象としては、さらに①駅に近く②築年数が浅く③大規模な物件のみに絞っています。つまり、地元の超一級のオフィス物件だけに投資するというわけです。

スポンサーは明治安田生命保険グループ、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近畿日本鉄道グループなど、三菱グループ系の大手企業で、これらスポンサーが均等出資しています。明治安田生命と近畿日本鉄道からは不動産投資および管理ノウハウ、三菱UFJからは金融・証券・信託業務のノウハウの提供を受けています。さらに、2010年には森ビルが資本参加、森ビルからの物件取得も進んでいます。

一流の物件だけに投資するという基本姿勢は高い収益を期待できる半面、景気の低迷時などでオフィス需要が減退すると、家賃の値下げや、テナントの撤退ということが、他のどの物件よりも多く出る恐れがあります。実際、リーマンショック後の2009年ごろには、主要な物件でテナントの退去が相次ぎました。現在は新規のテナント確保を進めており、収益の回復が進んでいますが、東京・大手町と名古屋の物件に関しては、まだまだ、苦戦が続いているようで、本格的な復活には少し時間がかかりそうです。

このようなことから、2012年3月期の1口当たりの分配金は1万3,000円で、利回りは5%程度と、J-REIT全体の平均に比べて1%程度低いレベルとなっています。

株価は2012年1月中旬現在で5万円前後、2011年半ばには7万円程度だったのですが、2011年9月以降に値下がり傾向となり、5万円を挟んで狭いレンジで動いています。

メリット

3大都市圏を中心に駅から近く、築年数が浅く、大規模なオフィスビルだけに投資するという姿勢ですので、収益は基本的に上げやすいといえるでしょう。まず、駅から近いということは、借り手も集めやすく、賃貸料も多く取れることになります。次に築年数が浅いということは、メンテナンス費用が抑えられるということです。大規模ということは、より多くのテナントを集められる余裕があるということになります。

超一流のオフィス物件に限定するということによって、高い利益率を確保しやすいということになります。

三菱グループを中心に複数の大手企業が共同でスポンサーとなっている面も、財務上および企業運営面の両方で大きなメリットであるといえるでしょう。

デメリット

超一流のオフィス物件は数が少なく、投資対象が限られるほか、他のREITとの間での取得競争も起きやすくなります。つまり、1投資案件当たりの投資額が高くなる恐れがあります。

一方で、特に景気低迷時には収益が出るのに十分な数のテナントが確保できるかどうか分かりません。空室が出てくると、投資金額が巨額になるだけに多額の損失になって帰ってくる恐れもあります。

投資のスタンス

長期保有の方以外はあまり、お薦めできません。当社の目指す方針は、非常に理解しやすいのですが、1物件当たりの投資額が巨額になることによって、その物件の管理がうまくいかない場合には、大きな損失になってしまう恐れがあるからです。

景気が良いときには、より多くの収益が期待できるでしょうが、現在のような景気の低迷時には、損失が拡大するリスクのほうが大きくなるとも考えられます。つまり、当社の方針は、短期的スタンスに立つと、ハイリスクでハイリターンということなのです。

一方、スポンサーの顔ぶれを見れば、簡単に破たんする恐れも低いと思います。長期的な観点からの保有ならば、結果的にある程度のリターンを期待できるといえるでしょう。

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