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ジャパンリアルエステイト投資法人

日本で初の上場不動産投資信託、財務体質の健全性を指標に掲げ、安定した収益を確保

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J-REITという言葉を知らない方でも、耳にしたことがあるのではないでしょうか。日本で一番有名な上場不動産投資信託です。有名な理由は、日本初の上場不動産投資信託だということ、保有物件57棟、資産規模(取得当時価格換算)7,186億円と規模の最大クラスであること、さらには、大手格付け会社からの格付けもJ-REITのなかでは最も高いことなどが挙げられます。

三菱地所を筆頭に、第一生命保険、三井物産といった資本系列を超えた超有名企業がスポンサーに名を連ね、人的側面を含めた様々なサポートを行っています。投資対象はオフィスビルのみです。地域別では首都圏で60~80%、地方都市で20~40%という投資方針になっています。

最大の特徴といえば、財務安定を重視した経営でしょう。総資産に占める有利子負債の比率を基本的に30%とし、J-REIT全体の平均(約47%)を大幅に下回る方針を打ち出しています。内部留保も9億円(2011年9月期末)と、J-REITのなかでは高い価を確保しています。

また、1件当たり数百億円以下の中・小型物件に積極的に投資している点も特徴のひとつといえます。

2011年9月期の1口当たりの分配金は1万5,850円、利回りは5%程度と、J-REIT平均よりも1%程度、低くなっています。

2012年1月中旬現在の株価は60万円強、2011年9月には78万円を付けていましたが、その後、値を下げています。

メリット

中・小規模物件への投資を積極的に行っているということは、保有物件の件数、資産規模がともに大きいにも関わらず、有利子負債の比率が低いということにつながります。財務の健全性を確保しながら、保有物件を増やしていくことで収益の安定成長も期待できるビジネスモデルといえるでしょう。

中・小規模物件は、景気が低迷する現在では収益確保に困難が伴う危険性はありますが、リスクを分散できるというメリットが期待できます。中・小規模物件をうまく管理できているということは、それだけ、優れた不動産ノウハウを持っていると考えることもできます。

デメリット

中・小規模物件中心の投資は、確かにリスクヘッジに有効といえますが、収益の大きな拡大はあまり期待できそうにありません。ローリスクでローリターンを覚悟する必要があります。

また、当社の判断として、大型の物件取得を行うような場合、財務の健全性が緩む可能性があります。実際、2011年には東京・九段のあおぞら銀行本店ビルを815億円で購入することを決め、衆目を集めました。

その結果、有利子負債が増加、総資産に占める有利子負債の割合が一気に40%を超えてしまいました。当社としては高い借入金比率を低めるために増資を計画せざるを得なくなっています。つまり、株式の希薄化の起こる可能性が高くなっているのです。

投資のスタンス

積極的にお薦めすることはできませんが、手出しをしないほうが良いともいえません。投資判断としては、中立です。不動産管理の高いノウハウ、分散投資によるリスク回避、財務体質の健全性は高く評価できます。経営危機の恐れが最も低い投資先といえるでしょう。しかし、大型物件を1件取得するだけで、増資と株式の希薄化が懸念されるようでは、株主としても、のんびりと構えていられません。

個人が保有する場合は、安全な投資先として割り切り、分散投資のなかの一銘柄という位置付けで考えたほうが良いと思います。

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