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森トラスト総合リート投資法人

安定した収益を期待できるが、分配金に惑わされてはダメ

商品

株式市場で売買されている不動産投資信託(J-REIT)商品のなかでも、高い分配金を払うことで有名なファンドです。大手総合不動産業の森トラストが資本の65%を出資、さらに森トラストが保有する不動産を一括して借り受け、さらに転貸するというかたちで収益を上げるというビジネスモデルです。 森トラストの保有する物件は、都心のオフィスビルが中心であるため、投資先の不動産も全体の6割から8割が千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区といった都心のオフィスビルとなっています。したがって、多くのリート法人のなかでも、比較的、安定した運用益が期待できるといえます。 一口当たりの分配金は2012年9月期に1万9,000円を予定しており、成長性という面からはあまり期待できない、現在の日本国内のREITとしては、最高レベルを保持しています。ただし、利回りを見ると、年間6%程度となっており、これは、他のREITとほとんど変わりません。つまり、購入金額がもともと高いため、分配金も高いというだけの面も否定できません。

メリット

森トラストの保有する都心にある好立地のオフィスビルの賃貸料が収益の源になっていますので、賃貸するビルに大きな問題が起こらない限り、安定した運用益が期待できます。

デメリット

80万円台をキープしていた株価が2011年の秋以降、低下傾向にあります。2012年1月中旬現在では、60万円程度にまで落ち込んでいます。ただ、これは、森トラスト総合リート法人や、親会社である森トラスト固有の要因ではありません。欧州の債務危機や、振興国の経済成長の鈍化といった世界的なレベルでの経済情勢により、機関投資家、特に海外の投資家が売却しているというのが大きな要因のようです。

投資のスタンス

REITに投資してみたいとお考えの初心者には、安定性という面でお薦めといえるでしょう。ただし、配当利回り6%は、決して高い水準ではありませんし、基金を取り崩して配当しているという面もありますので、長期保有は禁物でしょう。むしろ、市場での株式売却益を狙った短期的な投資スタンスがお薦めかもしれません。

ただ、2012年1月中旬現在の株価60万円は新規投資のタイミングとしては、微妙です。日銀がREITを購入して市場を下支えしているという現実があるにも関わらず、海外投資家を中心に売りが続いているからです。海外経済、特に欧州経済の先行きが見えない状況が長く続くようですと、60万円割れは起こり得ると考えられます。一方、50万円程度まで株価が下がることまでは考えにくいでしょう。 したがって、しばらくは、欧州経済の今後を横目でにらみながら、底値を打つかどうかを慎重に見極めたうえで購入することをお薦めします。

森トラスト総合リート投資法人のファンドはマネックス証券で取扱っています。

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