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日本ビルファンド投資法人

わが国最大のREIT、株式売買も活発、しかし、不況で収益面に不安も

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三井不動産がメーンスポンサーのJ-REITです。大型のオフィスビル投資だけに特化したファンドで、東京都心部だけで60件以上の物件を所有しています。取得時価の総額は8,700億円(2011年12月6日時点)、時価総額は3,700億円(2012年1月18日)で、取得時価、時価総額ともにJ-REITのなかで最大となっています。三井不動産が開発した大型物件を取得しているということも特長のひとつです。

所有するオフィスビルは、東京中心部および東京都内で7割、残り3割が地方の主要都市となっています。

分配金は年2回、2011年6月期は1万5,131円、2012年12月期は1万5,100円となっています。ただし、利回りは4.7%程度と、J-REIT全体の平均に比べ、かなり劣っています。オフィスビルだけに投資するファンドとして、現在の不況の影響をもろに受けているといえるでしょう。

株価も低迷しています。2011年5月には80万円を超えていましたが、9月以降、下落を続け、2012年1月中旬時点では64万円にまで下げています。

なお、2010年1月10日に公募増資を決定しました。新規募集口数は3万口で、野村証券を引受先とする第3者割当増資4,500口のほか、追加に4,500口の発売も予定されています。調達予定金額は215億円で、これらはすべて新規物件の取得費用に使われます。

メリット

規模において日本最大のREITであるということから、経営破たんの恐れは非常に低いといえます。三井不動産の開発物件を所有しているという点においても、優良な資産が多いと考えられます。

また、株式の流動性が高い点も魅力といえるでしょう。名実ともにJ-REITを代表する老舗銘柄だけに流動性が高いのは当然かもしれませんが...。

デメリット

やはり、この不況の影響で空室がなかなか埋まらないという状況のようです。特に既存の所有物件は苦戦している模様です。

また、下げているとはいえ、株価が高いというのは個人投資家としては二の足を踏まざるを得ないところではないでしょうか。年間3万円程度の分配金が受け取れるとはいえ、株加が高い分だけ利回りが低くなってしまうのも問題といえるでしょう。

投資のスタンス

J-REITの代表銘柄という意味で、所有する個人投資家は多いようです。よい意味でも悪い意味でもJ-REITの指標になりますので、自分の投資の参考にするだけの余裕のある方は保有すべき銘柄でしょう。

2102年1月の増資は、株価低迷のなかでの突然の決定でしたので、株主には非常に評判が悪かったようです。ただ、当社の資産規模から見て、増資額はそれほど大きくなく、増資によって分配金が減ることもないようですので、既存投資家への影響はあまりなさそうです。

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