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日本ロジスティクスファンド投資法人

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三井物産、中央三井信託銀行とケネディクスがスポンサーのJ-REITです。日本では唯一、倉庫など物流施設だけに投資しているのが特徴です。首都圏、中部、近畿および関東内陸部の物流施設を保有しています。

大型の物流施設は、住宅街や商業地といった地価の高いところにはあまり立地していませんので、他の不動産に比べて取得金額が低く済み、設備のメンテナンス費用もあまりかかりません。テナント候補は限られますが、必ず倉庫を必要とする企業も確かにあります。そういった企業に貸せば、長期契約で確実な賃料を得ることができるというわけです。非常に知恵のあるビジネスモデルといえるでしょう。

また、当社の場合は、財務状況を健全に保つために物件の新規取得の際には増資で資金調達することを一般的に行っています。

分配金は年2回で2011年7月期には1口1万5,991円、2012年1月期には1万7,400円(予定)、2012年7月期には1万6,700円(予定)となっています。利回りは5.3%と、J-REIT全体の平均に比べてあまり高くありません。

株価は、ここ1年間は、75万円~65万円のレンジ内で変動しています。物流施設という特殊な不動産に投資するファンドならではの値動きといえるかもしれません。

メリット

物流施設という特殊な不動産に特化しているということがそのままメリットにつながるといえるでしょう。景気の好不況に関係なく、借りたいという相手がいる限り、長期にわたって安定した賃貸収入が確実に得られると考えられます。

デメリット

物流施設は1つの会社にまるごと貸し出すのが一般的ですので、賃貸人の会社が撤退すると、一気に収入が途絶えることになります。また、滅多にないことではありますが、東日本大震災のような災害があって被災した場合には、多額の損失と復旧費が必要になります。当社も2011年7月期には多額の復旧費を計上しています。

投資のスタンス

ビジネスモデルの斬新さは高く評価してよいと思います。ただ、投資対象とするには、やや、迫力に欠けるといわざるを得ないかもしれません。株価は安定していますが、決して安くありません。利回りも魅力的とはいえません。テナントの撤退、震災発生といったリスク要因はふたつとも現実に起こっていますので、初心者としては、なかなか手が出ない銘柄でしょう。

一方、スポンサーである三井物産の投資スタンスはかなり明確でもあるようです。物流拠点という意味で用途がはっきりしていますので、どの場所にどの程度の規模の施設があれば確実に収益が上がるかという予想を立てやすいという面もあります。競合のファンドが立ちあがらない限り、今後も確実に取得物件や収益を拡大していけると考えられます。資金に余裕のある方でしたら、ポートフォリオのなかに組み入れるのも悪くはないかもしれません。

日本ロジスティクスファンド投資法人のファンドはマネックス証券で取扱っています。

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