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日本プライムリアルティ投資法人

投資口が安いのが魅力だが、投機の対象になる恐れも

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東京建物、大成建設がメーンスポンサーのJ-REITです。首都圏を中心にオフィスビル向け投資が資金全体の8割を占め、残りの2割程度を商業施設にも投資しています。これは、一種の分散投資で、商業施設へも投資することによってオフィスビルだけに投資した場合のリスクを軽減することを目的にしています。

一口当たりの分配金は2011年6月期に5,611円、2012年6月期に5,700円を予定しています。利回りは6.7%程度、J-REIT全体の平均と比べるとやや高いといえます。

ただ、過去10年間は6,000円台後半で、オフィス需要のダブつきにより分配金が減少していることは否定できません。

株価もオフィスビルに投資している他のファンドと同様、2011年9月以降、低下傾向にあります。2011年6月には24万円を付けましたが、2012年1月中旬現在は17万円程度になっています。

商業施設も投資対象に加えている分散投資とはいえ、オフィスビルの比率が高いことに変わりありません。そのため、景気低迷の影響でテナントの撤退などがあった模様です。

メリット

オフィスビルへの投資をメーンとするJ-REITとしては、20万円前後で投資できるという安さが挙げられます。

デメリット

当社の資産規模は3,400億円(2011年6月期末)と、非常に規模が大きくなっています。そうであるにも関わらず、投資に必要な最低金額が低いということは、投資口数が多いということです。そうしますと、割と売買がしやすいということにもなります。

値が軽いというのは、決して一方的に悪いことではありません。しかし、REITは基本的に分配金で利益を得る投資姿勢が基本です。株式の売買益を取ろうとする姿勢で初めから購入すると、結局は売り急いだり、売り遅れたりして損失を被る可能性が高くなります。こういったケースでは、投資家の多くが短期売買狙いで仕掛けてくるからです。

また、オフィスビルと商業施設への投資を併用したリスク回避という言葉に騙されてはいけません。あくまで、首都圏のオフィスビルへの投資がメーンであることに変わりありませんから、オフィスビルに特化したREITと同じリスクがあると考えたほうが良いでしょう。

投資のスタンス

最近は、空室率も少しずつ減少し、収益が回復しているというのは確かなようです。分配金も今までのように6,000円台後半まで戻る可能性はあります。

しかし、積極的にお薦めすることはできません。株価が安すぎるからです。デメリットの項目でも説明しましたが、株価の反転を狙った個人投資家が注目しています。日銀のJ-REIT購入がこれに拍車をかけています。このような短期的な売買でさや取りをするのは、投機であって投資ではないと思います。

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