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日本リテールファンド投資法人

規模も歴史もJ-REIT第3位、分配金の増額にも期待

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商業施設だけに投資するJ-REITです。資産規模は約6,000億円でJ-REIT全体のなかで3番目の規模を誇り、J-REITのなかで3番目に上場を実現したという意味でも老舗中の老舗ファンドといえるでしょう。

スポンサーは三菱商事とスイスの大手金融機関であるUBS AGとなっています。三菱商事の持つ情報網とUBSの資産管理ノウハウを駆使することができます。

投資先は、東京、大阪、名古屋を中心に福岡、札幌などに広く分散投資しています。創立当初は、大手スーパー、イオンの不動産取得が中心で、現在も福岡と札幌の所有物件はイオンの商業施設が中心です。しかし、現在は、主力の東京、大阪、名古屋において投資集中リスクを軽減するために幅広い企業の商業施設への投資を進めています。

分配金は5月と11月の年2回、2011年11月に支払われた2011年8月期の分配金は1口当たり3,259円、2012年5月に支払われる予定の2012年8月期上半期の分配金は同3,659円と少しずつ増加しています。利回りも7%近くまで上がってきました。これは、2011年9月に増資が行われ、物件の取得が増えたということもあるのですが、テナントの売上に応じた賃料を設定するといった、高い収益の見込める契約体系を積極的に取り入れていることも大きいといえるでしょう。

株価は2012年1月中旬現在、11万円程度で推移しています。直近の高値である2011年10月の12万7,000円台に比べれば確かに値は下がっています。しかし、値下がり幅は他のJ-REITに比べ、非常に小さいともいえます。

メリット

所有している物件が、非常に有名な商業施設ばかりなので、平均の稼働率が99%とほぼ空室がない状況が続いています。このため、安定した収益が期待できる状況です。

また、全国の主要都市に分散投資していますので、投資リスクも低いといえるでしょう。

分配金が年間2回支払われるというのも魅力のひとつといえるでしょう。

デメリット

テナントは超一流店ばかりということは確かですが、小売業というのは景気の変動要因を受け安いということも事実です。そういう意味で、ある日突然、大型テナントが撤退するというリスクがないとはいえません。

投資のスタンス

保有物件が有名な商業施設ばかりですから、「自分になじみのある物件に投資している」という面で投資とは別の楽しみが味わえるかもしれません。今後も保有物件を増やし、テナントの売上に応じた賃料を設定するといった、高い収益の見込める契約体系を積極的に取り入れていく方針ですので、分配金も増えていきそうです。ただ、テナントが小売店という点はやはりリスクといわざるを得ません。現在の景気では株価の上昇はあまり期待できそうにありません。国内景気の動向をよく観察しながら分散投資先のひとつとして考えるのが良いでしょう。

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