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東急リアル・エステート投資法人

あこがれの東急沿線中心に投資、景気低迷で分配金は減少傾向

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東急電鉄がスポンサーのJ-REITです。オフィスビルと商業施設の両方に投資しています。投資地域は東急電鉄の沿線地域と、東京都心の5区(千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区)および豊島区、台東区の商業地域に限定しています。オフィスビル6割、商業施設4割で投資しています。

スポンサーの鉄道事業との相乗効果を売りにしたファンドといえるでしょう。確かに東急線沿線は、わずかとはいえ、郊外も人口が増加していますし、所得水準も比較的高いため、それら地域の不動産に投資するというのはひとつのビジネスモデルになると評価できると思います。

決算期は1月と7月、1口当たりの分配金は、2011年1月期は1万2,045円、2011年7月期は1万3,239円、2012年1月期は1万2,200円(予想)、利回りは6.2%程度、ほぼJ-REIT全体の平均値と同じレベルです。ただし、2012年7月期は、大型テナントの撤退があるため、1万2,000円を割ることが予想されます。また、オフィスビル、商業施設ともに既存の所有物件の稼働率が芳しくありません。

株価は、2011年5月ころまで60万円程度を付けていましたが、その後下落を続け、2012年1月中旬現在は37万円台になっています。株価の低迷も所有物件の稼働率の改善があまり見られないこと、大型テナントの撤退があることなどが要因と考えられます。

メリット

東急沿線への投資というブランドを強く打ち出している点が、最大のメリットでしょう。鉄道会社であるスポンサーの牙城で優良な物件だけを選別できるということも大きな強みといえます。

デメリット

経済環境の低迷から、所有物件の稼働率が低下する傾向にあります。解決策は今のところ、明確に示されていません。また、既存の物件の補修費用も今後、かかる恐れが高いようです。

投資のスタンス

新規物件の取得で既存物件の稼働率低下や、修繕費による収益の悪化を食い止めようとしていますが、2012年1、7月期は分配金の減少が避けられそうにありません。株価は悪材料の出尽くし感から底を打ったように感じられますが、明確なかたちでの収益改善策が投資家に示されない限り、推奨できる銘柄ではありません。

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